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新城2000亿弯道狂奔背后

2018-12-15 18:49
来源: 观点地产网
编辑:东方财富网

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  当碧万恒等头部房企进入规模发展的稳定期,位于第一梯队后半部分的房企竞争开始变得白热化。

  撇开融创与保利的第四之争,中海、华润、龙湖等老牌房企平均20%左右的平缓增速,无疑给了新晋千亿房企超车的可能。

  从截至目前的表现来看,新城控股成为其中最突出的追赶者。2016年开始将布局向全国推开,不到3年时间,新城控股的销售额就从2015年的320亿元跃升至2000亿元大关。

  根据12月5日发布的销售报告,2018年11月,这家来自江苏常州的房企完成销售172.26亿元。而截止2018-12-15,新城控股累计合同销售金额已达到1985.65亿元,比上年同期增长88.58%。

  尽管与此前翻倍的增长速度相比,这一增速有所回落,但从观点指数榜单中的20强到15强,再到如今挤下龙湖、华润等成为8强,新城的速度也足令市场侧目。

  在资本市场,新城控股的股价也不断上扬,从2016年底每股11元上下一路飙至今年年初时最高44.68元。虽然下半年来内房股估值有所回落,但对投资者而言,新城控股仍是A股市场的蓝筹股。

  然而持续繁荣时更需居安思危,高速狂奔的同时,市场和政策正在发生变化,当下的模式能否支撑新城持续快速发展?另外,高周转之下,新城控股也面临融资成本和净负债率上升的风险。

  对此,新城控股高级副总裁欧阳捷在回应观点地产新媒体时表示,在去杠杆、降债务的前提下,房地产企业的发展速度将整体放缓,但他相信公司还会保持相对较快的增长。

  欧阳捷谈及,商业地产之外,公司也在寻找新的业绩和利润增长点,包括产业地产、养老地产等具有发展前景的业务都有可能是公司未来考虑的方向。

  规模“三连跳”

  回顾新城的发展,从偏居一隅到挤进第一梯队,2015年是其规模开始发力的一年。

  这一年,已拥有港股平台新城发展的新城集团,成功通过B转A,以新城控股之名重回A股市场,打通A+H两大资本平台,为融资提供更多的渠道。

  同时,在当时国家倡导三四线去库存的政策下,新城也在过去三年实现了规模接连翻番,据观点指数统计,其销售排名从2015年的20强一路升至2018年上半年的8强。

  其中,2017年,新城控股以1264亿元的合同销售额顺利成为新晋千亿房企,并实现营业收入405.26亿元,归母净利润60.29亿元,同比分别增长44.89%、99.68%。

  事实上,过去两三年三四线市场的利好,是不少房企实现规模和排名上升的重要推动力。

  截至2018年8月末,新城已布局87座大中型城市,拥有近400个项目,基本完成全国重点城市群、重点城市的全面覆盖。

  具体的土地分布上,长三角一直是新城的深耕区域,同时按照其“1+3”战略,在珠三角、环渤海和中西部地区进行布局扩张。另外,随着规模不断增长,新城在拿地上也变得更为积极,并尝试通过招拍挂、收购和合作等多元化方式,拿地金额占销售的比重超过50%。

  以2017年的新增土地为例,年内,新城共新增土地3,392.8万平方米,拿地总金额达到893.5亿元。

  其中,长三角地区新增拿地面积达到48%,另外中西部地区、环渤海地区和珠三角地区新增拿地面积占比分别为39%、7%和6%。从城市能级分布看,新城新增土储中一、二线城市占比为35,三、四线城市占65%左右。

  即便在今年这样的行业形势下,新城在拿地也并没有变缓的迹象。半年报显示,上半年,新城新增61宗地,总建面达2073.93万平方米,土地总金额490.6亿元。

  值得注意的是,拿地扩张不可避免伴随着高杠杆。反应是数据上,近3年来,新城的负债总额、资产负债率不断上升,经营活动产生的现金流量净额也多为负值。

  与此同时,今年以来市场和政策的变化,令业内对三四线的发展前景开始质疑,以此为规模路径的房企是否还能维持过去的高增长?

  对此,欧阳捷则相对理性。据其分析,未来房地产市场将是“大稳小乱”的横盘时代,预计未来20强房企的平均增速将在30%左右,其中部分房企还会保持相对较快的增长,这也包括新城控股。

  此外,城镇化的红利并未结束,未来3-5年三四线城市都有比较好的机会,而新城控股进入的也是经济相对发达地区的强三四线城市。

  住宅商业平衡术

  除广泛布局,新城控股的高速增长更取决于其住宅+商业协同发展的战略。

  具体而言,通过拿地价较低的商住综合体用地,在项目期初期先建造可销售住宅和商业,以覆盖自持物业的拿地和建安成本,在可销售部分的销售额达到购物中心建造成本80%的标准之后,开始动工建造自持购物中心部分,最后以商业地产自持来收取租金,获得稳定的现金流保证。

  有数据显示,2017年,新城控股以纯住宅形式拿地的平均楼面地价为3610元/平米,而以商住综合体的形式拿地,平均楼面地价仅为2243元/平方米,这也是近今年新城平均拿地成本越来越低的原因之一。

  另据观点地产新媒体了解,在2017年新城控股整体1265亿元的销售额中,吾悦广场商业综合体中的配套住宅及可售小商铺销售金额约占30%。而在公司的总体营收构成中,住宅销售收入和商业销售收入的占比也十分接近,分别为54%和42%。

  截至2018年11月末,新城在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到90座,分布在上海、广州、天津、重庆、南京、海口、长春、西安等国内74个大中城市。

  根据新城的计划,到2020年,吾悦广场的数量将达到100座。从目前的扩张速度来看,这一目标或许不难实现。

  不过,与住宅逻辑不同,自持部分的商业地产对企业在运营能力、金融工具使用上提出不小的考验。

  虽然前期的销售部分可以覆盖自持物业的拿地和建安成本,但购物中心投入运营后,同样需要大量的资金沉淀,以保证现金流的平衡。如何满足这一部分的资金需求,一方面不外乎用物业抵押做融资贷款,另外就是当下越来越多的资产证券化产品,例如CMBS,利用物业未来的租金收益做底层资产。

  但需要指出的是,商业地产的融资对物业本身有很高的要求,其中地段就是很重要的依据,而新城的吾悦广场大多分布在二三线城市,要实现资产证券化面临的挑战不小。

  据观点地产新媒体了解,截至目前,除江苏常州和上海青浦项目曾被打包发行ABN外,新城还没有更多成功的资产证券化案例。

  另一方面,在租金收益上,大多数吾悦广场在近两年才开业,尚未运营到成熟阶段。2018年半年报显示,仅有三座吾悦广场租金及管理费收入超过5000万元,其余的商业广场普遍在2000-3000万元之内。

  从行业环境而言,随着国内商业地产进入存量时代,购物中心的增量见顶已经可以预见,在完成100座吾悦广场之后,新城住宅+商业的路径依赖能否一直延续,将是影响其规模能否保持增长的重要因素。

  欧阳捷就透露,商业地产之外,公司也在寻找新的业绩和利润增长点,包括产业地产、养老地产等具有发展前景的业务都有可能是公司未来考虑的方向。

(文章来源:观点地产网)

(责任编辑:DF406)

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